如何做物业投资？
我做过几单，给一些建议 首先，要了解你的资产在哪里？也就是你要投资哪个小区，这个小区有没有升值空间；其次，要清楚你要投入多少资金，以及预期收入是多少（主要是看物业费收入和租商铺的收入）。这些都要心里有数。
然后，要看你所处的城市和地区的发展状况如何，一般来说，一线城市比二线城市好，沿海城市比内陆城市好；经济发达的地区，比如珠三角、长三角和东北地区，要比西部落后地区的收益高。
再者，你要知道你是要投资住宅还是商业，这两个截然不同的业态在成本上、收钱模式上都有区别的，另外还要看地段是否很好或者很有潜力，毕竟有钱的地方，房价不会低到哪里去。最后还要看看周边的竞争对手的情况，如果有大型社区，那么基本稳赚不赔了，因为人流保证。 如果是一单商业的话，还要看地理位置和周边的人口密度等等。
以我做过的案例来分享经验 深圳南山某别墅区一单商业项目（已收楼） 该物业是位于南山区大沙河边的独立别墅，距离深圳大学4公里左右，附近还有南方科技大学，周边有学府华庭等3个高档住宅区，人口密度较高；周边环境较好，有河流水系，也有公园，但是周围没有成熟的商业体。
当时拿到的价格是保底1.5-2万/平米(包过户)，因为是大产权可以按揭。租金收益大概6%左右（毛估），准备投入700多万，预计年收益40多万。当时考虑过改做住宅，但考虑到别墅本身比较独特，而且位置也相对比较偏僻，因此还是决定沿用商业性质。
后来找到开发商，以投资回报率高为由，申请免息分期付款（其实是因为他们资金回笼困难），最终双方各让一步，按年化8%支付利息，分20年付清。 东莞塘厦某小区一栋公寓（在建中） 该物业位于东莞市塘厦中心区，毗邻广深高速路口，周边有华南大酒店，四村市场等，交通购物都方便。
占地面积496平方米，建面1498平方米，共25层。目前处于在建状态。我们投入的资金主要用于归还贷款和支付工程款。该项目为商住两用，预计收益率可达到8%以上。