能办贷款的楼盘稳妥吗？
最近，有粉丝向我爆料称，他在办理商贷买房时，遭到了置业顾问的“教唆”。本来他已经看好了一处房源，准备付款上车了，却被告知想要获得更低首付or更优惠的贷款利率，必须先办理一张某某银行的信用卡。而且，办了这张信用卡，还要缴纳2000元左右的办卡费。然而，当粉丝几经辗转办下来这张信用卡后，置业顾问又甩出了新规定：必须先还上之前信用卡的欠款，才能办理贷款……
“买这里可以办低首付、低利率的贷款，但是你得先办张信用卡。”“先用信用卡刷掉购房款，然后再去银行办贷款，这样你的首付比例就能下降了，月还款额也会少很多。”在谈到贷款购买这套房子时，许多置业顾问给购房者的“建议”基本都是相似的。
乍一听，“用自己的信用卡还自己的房子”确实很有“赚便宜”的既视感。但买房办贷款，怎么可能先办信用卡再抵押贷款呢？其实，这是不少售楼部常用的“贷款营销手段”。即：利用银行和房地产之间的“信息不对称”，让消费者多付了利息却体验不到更为便捷的抵押贷款产品。
“先用信用卡刷出房子总价，再去银行办抵押贷款。用这种方式买房，可以减少购房者的首付款比例，未来能偿还的月供金额也会少很多。”某银行个贷部一位工作人员告诉记者，这是售楼部介绍给购房者的一种“消费贷”产品。虽然名义上是消费贷款，但实质上，它依然是抵押贷款的一种。最大的不同点在于，该额度是不转入购房合同尾款的那部分资金，而一般房贷放款额度则是纳入房款总价的那部分。
据业内人士介绍，在多数城市的限购政策下，大部分有住房贷款记录的人再次买房，首付比例最低要求也要达到五成。但是，对于那些没有贷款记录的年轻人来说，只要采取“先抵押消费贷款，再通过购房抵押贷款”的方式，甚至首付比例可以低至两成。而且，两个贷款产品的利率也有差别。一般来讲，这类房产抵押消费贷款的利率相对较高，以授信30万元20年期限为例，利息将达11.6万元；但购置同样一套房产，采用商业贷款抵押，利息则只有7.5万元。二者相差4.1万元。
记者调查发现，利用这种“抵押消费贷”营销的房屋，并非全是别墅或高档住宅。在一些刚性和改善型住房较为短缺的二三四线城市，不少楼盘也在“大力”推广此类产品。某些项目甚至声称，只要缴纳数万元定金，就能享受到该贷款产品的“优惠”。
其实，“消费贷”购房在房地产市场中并不罕见。特别是在一些限购且抵押贷款审批较严格的城市，它更像一种“过渡产品”被引入到购房过程中。“对于那些限购地方，又想买房但没有资质的人，会采用这种方式。”从业十余年的老房地产营销策划总监孙铭解释道，“先办理资金额比较大的消费贷，然后把房子买下来。等到限购解除后，再办理抵押贷款还消费贷。”
那么，这类贷款产品风险有多大？孙铭表示，其实这种抵押消费贷款本质类似信用卡透支，风险在于透支后的资金使用用途把控，违规使用资金极易造成资金链断裂，甚至项目开发风险。“尤其是当房企出现资金风险后，以房抵债的情况容易发生纠纷。”