房地产私募基金是什么?

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国内目前比较活跃的私募地产基金主要分布在华东和华南地区,尤其是上海,因为政策、资本、市场等因素,上海的私募地产基金行业一直走在全国前列。 那到底什么是地产基金呢? 根据美国的经验,地产基金是指以获得稳定收益为目的,通过证券市场和债务市场,投资于房地产和相关行业的信托基金或有限合伙企业。

而国内目前的地产基金会更加宽松一些,只要是以不动产为投资标的私募基金都可以叫做地产基金。根据投资标的不同,地产基金可以分为房地产股票基金和房地产债权基金;根据是否面向特定客户群体,又可以分为公募地产基金和私募地产基金;根据组织形式的不同,还可以分为信托计划、QDII以及有限合伙企业等。但不管如何定义,其本质都是通过直接或间接的投资方式进入房地产市场,进而获取投资收益。 由于国内的房地产行业一直在宏观政策的调控之下,所以国内的地产基金也在政策和金融的监管下进行运作。目前规模较大的包括民生人寿保险股份有限公司发行的民生国金1号,中信信托公司发行的中信汇富36号,平安信托有限责任公司发行的平安汇富27号,以及中国对外经济贸易信托有限公司发行的大中华地产基金等。这些基金通过收购境内外房地产项目来实现资产增值,然后通过出售所持有的物业实现资金回笼并获利。

需要指出的是,尽管这些产品都是以房地产作为主要投资对象,但在目前的市场环境下,并不能直接用于房地产开发(土地开发和建设项目施工)。而且除了上述类型外,还有专指投资境外房地产市场的基金,如中信海外地产基金和中航海外地产基金等。它们主要投资于欧美发达国家的房地产,比如办公楼、零售店等。 但不论如何界定吧,在当前的宏观经济环境和货币政策下,我们认为房地产基金未来仍具有很大的发展空间。 欢迎关注 微信公众号“云锋金服”!

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广义的房地产私募基金,是指以私募方式向特定投资人募集房地产专项基金的投资计划或管理公司(以下简称管理人),管理人根据基金计划或投资信托合同的要求,将募集的资金投资于特定的房地产项目或投资于从事房地产业务的实体企业,投资期限届满或达到清算条件时,管理人按照约定将投资收益按一定比例分配给投资者的投资模式。

管理人一般会按约定保留一部分收益,作为投资业绩奖金。管理人通常还会作为普通合伙人或特殊目的公司股东投入一定量的自有资金。在这种投资模式中,管理人作为基金管理人同时担任普通合伙人,投资者作为有限合伙人,以有限合伙方式组成投资基金,属于契约型信托投资基金性质,其本质仍是信托关系,受国家有关基金法律、法规的约束和管理,属于特许经营行业。

在该种投资模式下,管理人与投资者按照投资合同约定的比例共同享有投资收益,共同承担投资风险,投资风险一般由投资者承担,管理人仅对投资管理不当行为及其投入的自有资本额承担责任。

狭义的房地产私募基金仅指以私募方式向特定机构投资人募集资金进行投资业务的法人或非法人组织。从发达国家的经验看,该类房地产机构投资者主要通过设立投资基金的方式从事房地产业务,其资金来源包括养老保险基金、退休金、共同基金、投资银行及其他私人投资者。该类业务在性质上属于准经营证券业务,仅向机构投资者募集,以分散投资为主,受国家法律、法规的严格约束和规范管理。

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